Ипотека
Ипотека — разновидность залога, когда предмет залога остается у залогодателя. Предметом залога являются земельные участки, предприятия, земля, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество. Ипотекой обеспечиваются, как правило, долгосрочные инвестиционные кредиты. Отношения, возникающие между ипотечным банком и залогодержателем, регулируются в настоящее время Гражданским кодексом РФ.
Развитие ипотечного кредита во многом зависит от гарантий прав собственности, которые должны быть закреплены конституционно и обеспечены эффективной системой регистрации прав собственности. Поэтому необходима физическая регистрация недвижимости, основу которой должен обеспечивать Земельный кодекс. Отсюда следует, что Закон об ипотеке должен входить в комплекс законов или быть согласован с ними.
Работа с долгосрочными кредитами требует и специфических ипотечных банков, что предполагает необходимость принятия Закона об ипотечных банках как составляющей банковского законодательства. Кроме того, нужны и нормативные акты по принципам и методам работы оценщиков недвижимости.
Ипотечный кредит получил широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Выделяют несколько видов ипотечных ссуд.
Наиболее распространенной является стандартная (типовая) ипотечная ссуда. Получив в начале операции определенную сумму, заемщик затем выплачивает ее равными, обычно ежемесячными, взносами. К концу срока долг должен быть оплачен. Срок ипотеки может достигать 30 лет. Проценты по обслуживанию долга могут вноситься в конце каждого периода или в его начале.
Ипотека с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором должник выплачивает только проценты.
Суть ипотеки с залоговым счетом заключается в следующем: должник вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы, на начальных этапах меньшие, чем взносы, необходимые при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета.
Заем со сниженной ставкой. Согласно этой схеме ипотеки продавец (владелец долга) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные ставки на первых этапах погашения задолженности.
Ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки предполагают, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Ипотека с переменной процентной ставкой, когда уровень ставки фиксируется в договоре в виде конкретной величины.
Ссуда с дележом прироста стоимости имущества. При заключении контракта кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке, а должник, в свою очередь, уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки.
Закладная с обратным аннуитетом. Особый вид ипотеки для заклада жилья пожилыми домовладельцами. Цель ее — систематическое получение некоторого дохода от заклада дома его владельцем. Сделка напоминает продажу имущества с получением его цены в рассрочку.
